tag:www.umitabi.com,2008:/o_yasan//1 2008-06-27T04:48:02Z 不動産会社で10年勤務していて、大家さんはお金持ちか地主さんだけがなれるものだと思っていました。 数年前に会社の同僚が独立開業し、不動産投資専門の会社を設立したことにより、不動産投資と言うものに興味をもち普通のサラリーマン・OLなど普通の会社員でも大家さんになれることを知りました。 OLしながら大家さんデビューをする為の情報の集めていきたいと思います。 Movable Type 3.34 tag:www.umitabi.com,2007:/o_yasan//1.246 2008-06-24T15:00:00Z 2008-06-27T04:48:02Z

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◆【建付地(たてつけち）】 宅地の態様のひとつであり、更地(さらち)とは異なり...

【建付地(たてつけち）】 宅地の態様のひとつであり、更地(さらち)とは異なり、宅地のうえに建物等が存在するが、その所有者は宅地の所有者と同一人であり、かつ、その宅地の使用収益を制約する権利が付着していない宅地をいう。 すなわち、自用の建物等の敷地のことである。鑑定評価にあっては、建物の種類等の宅地の使用状況には関係なく、その宅地の最有効使用の状況により判断する。 簡単にいいますと、土地と建物があるのだけれど、そのままの状態における土地部分の評価ということ になります。 ただ、気をつけなければいけない点は、土地の上の建物が建物でなくて構築物等でもよいということです。 また、建物が老朽化著しく取り壊した方がいい場合などはこのケースではなく、自用の建物及びその敷地ということになります。 更地との相違点ですが、建付地はあくまで建物等の存在を前提としていますので、その周辺地域の土地利用に比べて不相応な場合等は更地としての価格より減価することが考えられます。]]> tag:www.umitabi.com,2007:/o_yasan//1.257 2008-06-20T15:00:00Z 2008-06-27T04:48:02Z

◆【媒介契約】 宅地または建物の売買、交換または貸借のなかだちを宅建業者に依頼...

【媒介契約】 宅地または建物の売買、交換または貸借のなかだちを宅建業者に依頼する契約のことをいう。宅地または建物の売買または交換等をしようとする場合、自分の希望する条件(価格、引渡し時期等)に合った適当な相手方を、広い範囲から探し出すことは極めて困難である。そこで、これらの取引をする際に、両者の間をとりもつことを専門としている宅建業者に、取引の相手方を探すよう依頼することになる。このときの依頼契約を媒介契約という。 一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約などがある。]]> tag:www.umitabi.com,2007:/o_yasan//1.258 2008-06-20T15:00:00Z 2008-06-27T04:48:02Z

◆【表示登記】 不動産登記簿の表題部になされる登記をいう。 土地については所在...

【表示登記】 不動産登記簿の表題部になされる登記をいう。 土地については所在、地番、地目、地積、建物については所在、家屋番号、種類、構造、床面積等が表示される。 これらを登記簿に記載することによって、不動産の客観的現況をそのまま公示し、権利に関する登記が1.正確かつ円滑に行われることが期待できる。 ●土地に関する表示登記 1.土地の表示登記 新たに土地が生じた場合（公有水面の埋め立て、海底隆起なと）や、登記簿の存在しない土地（里道・水路等）の登記簿を作成する場合に行う。 2.地目・地積の変更登記 地目又は地積に変更があった場合（農地を宅地や駐車場に変えたとき、田を畑に変えたときなど）に行う。 3.分筆・合筆の登記 土地の分筆（一つの土地を二つ以上の土地に分けるときなど）や、合筆（二つ以上の土地を一つの土地にまとめるときなど）をする場合に行う。 4.地目・地籍の更正、表題部所有者の表示更正 地目・地積や、（登記簿の）表題部の所有者の表示が当初から間違っていた場合にこれを訂正する場合に行う。 5.土地の滅失登記 既存の土地が滅失（洪水等で土地が物理的になくなってしまったときなど）した場合に行う。 ●建物に関する表示登記 建物表示登記は二つに分類される ?@普通建物に関する登記　…　一戸建ての建物に関する登記 ?A区分建物に関する登記　…　マンションや店舗付き住宅、二世帯住宅に関する登記 ?@?Aに共通な登記 1.建物の表示登記 建物を新築した場合や、登記簿の存在していない建物の登記簿を作成する場合に行う。 2.建物の表示変更登記 建物の所在・種類・構造が変わった場合や、床面積が変わった場合（増築や、一部を取毀たときなど）に行う。 3.建物の表示更正、表題部所有者の表示更正 建物の表示（所在・種類・構造・床面積など）や、表題部の所有者の表示が当初から間違っていた場合に行う。 4.建物の滅失登記 既存の建物が滅失（取毀、焼失したときなど）した場合に行う。 5.建物の合体登記 建物が合体（二戸以上の建物の間を増築して物理的に一戸の建物にしたときや、二戸以上の区分建物の仕切りを取毀して一戸の区分建物にしたときなど）したときに行う。 ?@普通建物に固有な登記 1.建物の分割・区分・合併の登記 建物の物理的な状態を変えることなく、登記上複数戸の建物を一戸の建物にする（建物どうしが主たる建物と附属建物の関係にある場合）場合や、登記上一戸の建物を複数戸の建物にする（主たるたる建物から附属建物を切り離して一戸の建物として登記する場合）場合などに行う。 ?A区分建物に固有な登記 1.敷地権の変更・更正・抹消の登記 敷地権が変更した場合や、その表示が当初から間違っていた場合、敷地権が敷地権たらざる権利となった場合などに行う登記。]]> tag:www.umitabi.com,2007:/o_yasan//1.259 2008-06-20T15:00:00Z 2008-06-27T04:48:02Z

◆【法定代理人】 法律の規定により代理人となった者をいう。未成年者の両親、禁治...

【法定代理人】 法律の規定により代理人となった者をいう。未成年者の両親、禁治産者の後見人となった配偶者のように、本人に対して一定の地位にある者が当然代理人になる場合のほか、父母が協議離婚の際に定める親権者のように、本人以外の者の協議により定まる場合、相続財産管理人のように裁判所によって選任される場合等がある。法定代理人は、任意代理人と同様、本人に対して善良なる管理者の注意義務および誠実義務を負うが、その権限(代理権の範囲)が法律または裁判所の命令によって決められる点、および本人との信任関係がなく復代理人を自己の責任で選任しうる点で任意代理人と異なる。 ◆【法定地上権】 不動産の競売が行われた場合に、法律によって設定されたとみなされる地上権をいう。 地上権は、本来契約によって設定されるのであるが、その例外である。同一所有者に属する土地、またはその上にある建物の一方について抵当権が設定され、それが実行された場合には、建物はその存立根拠を失ってしまうので、建物のために地上権が設定されたものとみなされるのである。 ◆【保存登記】 狭義には不動産の先取特権の保存登記を指すとされているが、広義には、未登記の不動産について初めてなす所有権の登記も含まれる。所有権の保存登記は、 （１）登記簿の表題部に自己または相続人が所有者として記載される者 （２）判決により自己の所有権を証する者 （３）収用により所有権を取得した者 （４）区分所有建物(マンション)については、表題部に記載された所有者の証明書により、その所有権を取得したことを証する者が単独で申請することができる。]]> tag:www.umitabi.com,2007:/o_yasan//1.260 2008-06-20T15:00:00Z 2008-06-27T04:48:02Z

◆【間口】 建物や土地の正面（通常は道路側）の長さ（幅）のこと。「奥行き」に対...

【間口】 建物や土地の正面（通常は道路側）の長さ（幅）のこと。「奥行き」に対していう。 敷地や一戸建ての場合は、道路が面している面をさし、マンションの場合はバルコニーなどのある大きな開口部のある側面の幅をさすことが多い。 一般的に敷地や住宅は、間口が広いほうが使いやすいといわれ、価格などの評価も高くなる傾向にある。 ◆【メゾネット】 集合住宅の住戸形式の一つ。住戸内が２層に分かれていて、内階段で結ばれている。居住空間が立体的に配置でき、一戸建て感覚が味わえるが、ある程度、床面積が広くないと、この形式はとりにくい。 フランス語で｢小さな家｣という意味の、集合住宅の住戸形式の一つで、居住空間が立体的に配置でき、一戸建て感覚が味わえるのがメリット。]]> tag:www.umitabi.com,2007:/o_yasan//1.261 2008-06-20T15:00:00Z 2008-06-27T04:48:03Z

◆【容積率】 建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいう。建築物の規模とその...

【容積率】 建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいう。建築物の規模とその地域の道路等の公共施設の整備状況とのバランスを確保すること等を目的として、都市計画区域内においては、用途地域の種別および前面道路の幅員により、その最高限度が制限されている。 ◆【用途地域】 都市の土地利用計画の一つで、建築基準法によって建築できる建物の種類、用途、容積率、建ぺい率、日影等について制限する地域のこと。 住宅地に望ましい環境づくりや、商工業に適した地域づくりなど、それぞれの地域にふさわしい発展を促すため、都市計画法に基づいて定められている。 地域区分には大きく分けて「住居系」「商業系」「工業系」の3つがあり、そのなかでさらに細かく分けられ、全部で12種類ある。各区分によって、建てられるものと建てられないもの、その規模の制限がくわしく規定される。住宅が建てられないのは「工業専用地域」のみ。]]> tag:www.umitabi.com,2007:/o_yasan//1.262 2008-06-20T15:00:00Z 2008-06-27T04:48:03Z

◆【連帯保証】 保証人が主たる債務者と連帯して債務を負担することをいう。連帯保...

【連帯保証】 保証人が主たる債務者と連帯して債務を負担することをいう。連帯保証も保証の一種であるから、主たる債務に附従し、主たる債務者に生じた事由は、原則として連帯保証人に効力を生ずる。また、普通の保証と違い、催告の抗弁権および検索の抗弁権はなく、債権者から請求があれば、連帯保証人は直ちに弁済の責任を負うことになる。この点から連帯保証は、普通の保証よりも担保性が強い。連帯保証人が弁済したときは主たる債務者に求償権を有することは、普通の保証と同じである。 　「連帯」するとは 主たる債務者に借金の弁済資力がある場合でも、債権者の求めに応じて直ちに連帯保証人が主たる債務者に成り代わって弁済しなければならない義務を負うことになる。 また主たる債務者に対して複数の連帯保証人がいる場合に、債権者は特定の連帯保証人に対して全額の請求を行なうことが出来るので、共同連帯保証人がいるからといって持分のみで良いと考えてはならない。 但し一括弁済したときには他の連帯保証人に対して求償できる権利は持っているが、権利を行使する前に自らが悲惨な状態に陥る危険性が高いと言うことを認識する必要がある。 ◆【路線価（ろせんか）】 地価税や相続税の課税標準になる土地の価格で、国税庁が公示価格や売買実例を参考にして決めるて毎年夏ころに公表。路線ごとに、宅地の価格と同一と認められる土地を指定し、そこの１?uあたりの評価額が路線価となる。 全国の税務署や国税庁ホームページで路線価図を閲覧できる。 全国約40万地点の標準宅地の平均路線価と、都道府県庁所在地の最高路線価は新聞で公表される。]]> tag:www.umitabi.com,2007:/o_yasan//1.263 2008-06-20T15:00:00Z 2008-06-27T04:48:03Z

◆【青田売り（あおたうり）】 元来は「稲が十分に成熟しないうちに収穫高を見越し...

【青田売り（あおたうり）】 元来は「稲が十分に成熟しないうちに収穫高を見越してあらかじめ産米を売ること」の意味であるが、不動産業界においては、未完成の宅地あるいは建物の売買等をいう。 ※現物を見ないまま高額の買い物をするわけですから、契約から完成まで数か月から１年半ほどの長い間、不安にさらされることになります。 本当に図面どおりのものが建つのかどうかや、売主業者が引渡前に倒産したらとか、工事は順調に進んでいるのかや 手抜き工事はされていないか？ 実際の間取りや日照、通風、眺望などが確認できないことや、モデルルームのコストが価格にはねかえるなどの心配があります。 また、地価下落時には、後からより良い物件がより安く売り出されることもるので購入に良く検討することが必要です。 ですが、デメリットだけでなく利点として物件によっては、希望に応じた間取り変更等ができたり、設備や機器、壁紙等を好みで選べたりオプション設定が可能であることがあります。 また、入居までに時間があるためスケジュールをゆっくりと立てられるなどの利点もあります。 ◆【RC造（あーるしーぞう）】 Rein forcedconcreteの略。鉄骨で柱や梁、床、壁などを組んで、その周りに鉄筋を配してコンクリートを打ち込み、鉄筋とコンクリートを組み合わせて造られている構造のこと。 これまで主に中層建築物に用いられてきましたが、最近では高強度コンクリートの開発により、超高層建築物にも採用されています。 RC造(鉄筋コンクリート造)のメリット ・寿命が長いので超高層ビルから、海底トンネルまで、ありとあらゆる建造物にコンクリートは使われてます。 ・耐火性の高いので、木造など非耐火構造の場合に比べ火災保険料も安くなります。 ・デザイン性が自由 RC造のデメリット ・工期が長い ・建築費用が高い ・増改築がしにくい ・建物が非常に重いので剛強な基礎が必要となる]]> tag:www.umitabi.com,2007:/o_yasan//1.264 2008-06-20T15:00:00Z 2008-06-27T04:48:03Z

◆【一級建築士（いっきゅうけんちくし） 】 建築士法に定められた資格。国土交通...

【一級建築士（いっきゅうけんちくし） 】 建築士法に定められた資格。国土交通大臣の免許を受け、どのような建築物も制限無く設計・工事管理が出来る。 一級建築士試験は専門教育を受けた後、一定期間の実務経験の後、受験資格がえられます。 この試験は年一回学科試験が夏に､設計製図試験が秋におこなわれます。ただし設計製図試験は､学科試験に合格した者のみが受験できます。 一級建築士試験の受験資格は､最短で25才となっています。 ●建築士の業務 超高層ビルから、景勝地のセカンドハウスまで、あらゆる建築物に係る仕事です。 単体の建築ばかりではなく､街づくりにまで分野が広がっています。 建築士には建築士法により、一級建築士、二級建築士、木造建築士の三種が有り、各々資格により建物の構造規模が定められています。 無論一級建築士には制限はありません。 ◆【移転登記（いてんとうき）】 ある権利を有した人から他の人へ、その権利が移転したことによってなされる登記をいう。記入登記のひとつである。 記入登記とは登記をその内容によって分類した場合のひとつで、新しい登記事項が生じた場合これを登記簿に記入することを目的としてなすものをいい、ほかに表示登記、保存登記、設定登記および処分制限の登記がこれに属する。移転登記は、附従性を持つ地役権を除き、登記できるすべての権利についてなされる。なお、所有権の移転登記は主登記でなされ、所有権以外の権利の移転登記は附記登記でなされる。 ◆【違反建築物（いはんけんちくぶつ）】 建築基準法等の規定に違反して建築された建築物、およびいったん適法な状態で建築されながら、その後の大規模な増改築、用途変更等の結果、違法となった建築物をいう。 特定行政庁は、違反建築物の建築主、工事の請負人または現場管理者、当該建築物の所有者等に対して、工事の施工停止を命じ、または当該建築物の除却、移転、改築、使用禁止等、当該違反の是正のために必要な措置をとることを命ずることができる(建基法9条)。 《具体的違反建築物の例》 ・建ぺい率超過 ・容積率超過 ・各種斜線制限の違反 ･用途制限違反 ･接道義務違反 ･建築基準法上の手続き （建築確認申請等） を行わずに建築されたもの （無確認建築） など ◆【一般媒介契約（いっぱんばいかいけいやくしょ）】 媒介契約の一形式で、依頼者が他の宅建業者に、重ねて媒介や代理を依頼することが許されるもの。 また、一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」があります。 前者は、依頼者が他の業者にも重ねて依頼した旨を告げる義務があります。 後者はどこの業者に依頼しようとも、告知する義務のないものになります。 一般媒介契約が締結されても、依頼者は他の宅建業者への依頼が制限されないので、有利な取引の機会がそれだけ広くなるが、宅建業者の側からすれば成功報酬を得られる保証がないため、積極的な媒介行為を行わない場合もある。 ◆【印鑑証明（いんかんしょうめい）】 印影があらかじめ届け出されたものと同一の印鑑によるものであることの官公署の証明をいう。 証明を受けた印鑑は実印として認められ、その他の印鑑は認印になります。 法人の代表者等の印鑑は登記所(法務局)、一般個人の印鑑は市町村または区に届け出て、証明を受ける。 売買契約などにおいて、本人であることの証明に使用され、一般に、印鑑証明の有効期間は3ヶ月となっています。 印鑑証明書は市役所本庁市民課・各支所・出張所・連絡所・市民サービスコーナーなどでお取りいただけます。 印鑑証明を取るのに必要なものは、印鑑登録手帳（印鑑登録証）と手数料（１枚につき３００円）と窓口に来られる方の本人確認ができる書類（有効な運転免許証、健康保険証など）が必要になります。 印鑑登録手帳（印鑑登録証）がない場合は、証明書をお取りいただくことはできません。 また、代理人が取りに行く場合も、必要なものは同じです。 ◆【印紙税（いんしぜい）】 印紙税は、契約書その他の課税文書を作成した場合に、当該文書に原則として印紙を貼付消印して納付する国税である。 主な課税文書は以下の通りです。 1) 不動産売買契約書 2) 建築工事請負契約書 3) 土地賃貸借契約書 4) 金銭消費貸借契約書 5) 3万円以上の売上代金の領収証 6) 3万円以上の売上代金以外の金銭の領収証]]>