不動産を所有している間にかかる税金

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不動産を所有している間にかかる税金

●不動産を所有している間にかかる税金
14962323.jpg不動産の大きな特徴として挙げられるのが、保有しているだけでコストがかかるということです。
不動産は利用している、いない、収益を生んでいる、いないにかかわらず、
原則、すべての不動産に固定資産税・都市計画税という税金がかかり、しかも毎年発生します。

 

◆固定資産税・・・固定資産税課税標準額 1.4%
固定資産税評価額が一定金額に満たない(土地30万円、建物20万円)場合、固定資産税は非課税とされます。

 

◆都市計画税・・・固定資産税課税標準額 0.3%
都市計画税は都市計画で定められた市街化区域内にある土地、家屋に対して課税されます。

 

上記は標準税率ですが、税率は不動産の所在する各市町村で異なる場合があります。

 

固定資産税、都市計画税は原則、上記に掲げる税率となっていますが、
一定の要件を満たした居住用の家屋や居住用の家屋が建っている土地は大幅に減額されるというメリットがあります。
したがって、住宅用に賃貸している場合と、事業用に賃貸している場合とでは、固定資産税の額が大幅に違います。

 

住宅用土地について住宅1戸につき200?uまでの部分が、固定資産税については6分の1に、
都市計画税については3分の1にそれぞれ軽減されます。200?uを超える部分について、
固定資産税は3分の1に都市計画税は3分の2にそれぞれ軽減されます。
(自己の居住用でなくて構いません)

 

◆所得税
不動産所得(賃貸利益)=総収入金額−必要経費(※)
※必要経費の内訳: 固定資産税、都市計画税、管理費、入居者募集費用、減価償却費、借入金の金利など

 

不動産所得の税率は所得金額に応じて税率が高くなる超過累進税率です。
不動産所得が多いほど高い税率が適用されます。
不動産所得は総合課税の対象となっておりますので他に給与所得(給料)などがあった場合は、
それも合算して最終的な税率、税金が算出されることとなります。
しかも所得税、住民税は併せると最低15%から最高50%の税率となっており所得が高くなればそれに応じて税負担も重くなります。

 

不動産所得の税率(所得税・住民税合算)
・・・・・利益に対して15%〜50%(累進課税)
J-REITの配当の税率(所得税・住民税合算)
・・・・・利益に対して一律10%

 

上記のように不動産所得とJ-REITの配当税率を比べてみると不動産投資は税負担が大きくなります。
家賃収入から固定資産税、都市計画税、維持管理費、所得税住民税を差し引いたら、利回りは低くなってしまいます。
しかも所得税、住民税は個人差がありますので購入する人によってキャッシュフローベースの利回りも変わります。
固定資産税や管理費などを差し引いた実質の利回りが7%であっても、
税金を加味すると4%なんていうこともありうるのです。